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naoki — Sat, 13 Jun 2020 23:49:17 +0000

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耐震基準適合証明書

naoki — Sat, 13 Jun 2020 07:17:35 +0000

住宅ローン減税と耐震基準適合証明書

「住宅ローン減税が使えない！」

不動産会社選びに失敗すると

大きな損になりますよ！

住宅ローン減税は住宅購入者にとって無視できない大切な補助制度ですが、住宅購入すればもれなく利用できるという制度ではありません。

他社の事例ですが、所有権移転までに必要な手続きを行わなかったために、確定申告時に指摘され、慌てて手続きをしようにもすでに手遅れ…そのような事態が多発しているようです。
※国のデータによると、中古住宅購入時の住宅ローン減税利用者は全体の半分程度しかありません。

住宅ローン減税が利用できない原因は、取引の進め方が良くないことです。
中古住宅を検討する時に大切なのは、中古の取引が得意な仲介会社を見極めることです。

不動産仲介業と住宅ローン減税など税制は直接の関係がないため、制度利用可否について無責任になる仲介会社が多い中、ミラベルでは、お客様の状況にあわせた柔軟な提案を行っております。
中古住宅を視野に入れている方は、まずはお気軽にご相談ください。

築年数が古いからと言ってあきらめないで！

住宅ローン減税が利用できる方法があります！

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税には年収要件や居住要件など様々な要件があります。
建物の築年数に関する要件が築後年数要件と呼ばれます。
木造など非耐火住宅は20年、マンションなど耐火住宅は25年を超えると住宅ローン減税の対象にならなくなります。

ただ、築年数が古いからという理由で諦めるのは早いです。築後年数要件を緩和する方法があるからです。

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税の築後年数要件は、過去に何度が制度改正が行われています。
ポイントは「耐震性」です。
耐震性が優れた住宅を取得した場合は、築年数に関係なく住宅ローン減税の対象にしましょう、というのが基本的な考え方です。
耐震性が優れていることを証明する方法がいくつか定められているのですが、ここでは現実的な方法を3つご紹介いたします。
ただ、いずれの方法も実際の運用には注意が必要です。すべての物件に共通の方法という考え方ではなく、物件や取引の状況に応じて、方法を使い分ける必要があるため、中古取引に精通した仲介会社でないとうまくコントロールできない場合が多いです。

＜方法1＞所有権移転までに耐震基準適合証明書を取得する

住宅の耐震性について、国が定めた耐震性の基準を満たすことを証明する書類が耐震基準適合証明書です。
建築士事務所に所属する建築士などが発行します。
耐震基準適合証明書付きの住宅を購入する場合は、築何年でも住宅ローン減税が利用できるということになります。

ただ、所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行されれば築後年数要件が緩和されるのですが、この方法はあまり一般的な取引の形とは言えません。
木造住宅の場合、耐震診断を実施しても、基準を満たさないと判定される可能性が高いからです。
基準を満たさない場合は、改修工事が必要になるのですが、所有権移転前に改修工事を実施することは、通常の不動産取引ではほとんど行われないからです。

＜方法2＞所有権移転後に耐震改修工事を実施する

方法1が現実的でないため（所有権移転前の工事実施）、耐震改修工事は所有権移転後の実施でも良いという制度が後付けされました。
所有権移転後に証明書を取得する際の要件は「所有権移転後、居住開始までに、耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を取得する」となります。
単純に耐震基準適合証明書は所有権移転後の取得でも良いと判断してしまう不動産仲介会社が多いのですが、所有権移転までにやっておかなければならないこと、やってはいけないことがあり、方法2の運用はかなり困難です。
木造住宅の耐震診断や改修工事にも詳しい仲介会社でないと、手続きを適切に行うことができないので注意が必要です。

＜方法3＞既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険には耐震性に関する基準が定められていることから、既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きが完了した際に発行される付保証明書があれば、築後年数要件が緩和されます。

瑕疵保険に加入するためには専門の建築士による検査が必要ですが、新耐震のマンションは比較的検査に合格しやすい傾向にあるようです。

戸建て住宅は注意が必要です。検査の結果、劣化などの指摘がある場合は改修工事が必要になりますが、住宅ローン減税で利用したい場合は、所有権移転までに瑕疵保険検査に合格する必要があり、所有権移転前に改修工事を行う必要があるからです。

どの方法にするかは、不動産売買契約前に決定します

築後年数要件に抵触する住宅を購入する場合、住宅ローン減税を適用するための方法を決めるのは、不動産売買契約後ではありません。不動産売買契約後では遅いのです。

購入したい物件が見つかったら、買付申込を行いますが、この買付申込の段階で検討する必要があります。

改修工事にまとまった費用が必要で購入予算をオーバーしてしまっていたり、手続きには売主の協力が不可欠なのですが、売主の協力が得られないケース（競売など）も考えられます。

不動産売買契約と住宅ローン減税は直接の関係がないため、不動産売買契約後に住宅ローン減税が利用できない状況であると判明しても、締結した不動産売買契約を白紙撤回する理由にはなりません。

不動産売買契約を締結するにあたって確認しなければならないことがあり、場合によっては取引の条件として売主へ交渉する必要があるため、住宅ローン減税を適用するための方法を決めるのは買付申込のタイミングになります。

既存住宅売買瑕疵保険

naoki — Sat, 13 Jun 2020 06:56:17 +0000

中古住宅の万が一に備える保険が既存住宅売買瑕疵保険です。
雨漏れなどの不具合が発覚した場合に、最大1000万円まで補修費を保険で賄うことができます。

中古住宅購入時には欠かせない大切な制度なのですが、制度が始まってから日が浅く、適切に案内できる不動産事業者が少ないのも事実です。

ミラベルでは、中古住宅を購入されるお客様へ既存住宅売買瑕疵保険を適切にご案内いたします。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買かし保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最長5年間、最大1000万円の保険制度です。
（給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります）
万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心です。

既存住宅売買瑕疵保険の目的は消費者保護です。取引した住宅で瑕疵の問題が発覚しても、その問題個所を補修する費用がないためトラブルになり得ます。
既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、万が一の事故でも解決するための資力が確保されているので、安心してお取引いただけます。

既存住宅売買瑕疵保険の二つ目の特徴は、特定の検査に合格しないと加入できない制度だということです。

中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。
つまり、瑕疵保険に加入できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは検査会社が加入手続きする保険制度です。
万が一保険事故が発生した場合に、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合は、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できます。

※リフォーム工事の賠償責任保険など損害保険の多くは当事者である事業者が倒産すると保険金がおりないケースが多いです。

既存住宅売買瑕疵保険は大きく分けて3つ

宅建業者が売り主となる場合（宅建業者販売）

宅建業者が中古住宅を販売する場合は、宅建業法に基づき2年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。
宅建業者がこの瑕疵担保責任を履行したことによる損害をてん補するのが、宅建業者販売の場合の「既存住宅売買瑕疵保険」です。
宅建業者はあらかじめ保険法人に届出を行ったうえで、引渡し前に保険法人に加入を申し込みます。申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。
引渡し後に瑕疵が見つかった場合、宅建業者による瑕疵の補修等の費用が保険金として支払われます。
宅建業者が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われます。

売主である宅建業者でないと保険申し込みができないのがポイントです。売買契約を締結した後だと断られることも考えられるため、買付申込時には瑕疵保険の加入を取引の条件として交渉したいものです。
また、売主が宅建業者の場合は、「住まい給付金」などの補助制度を利用するためには瑕疵保険の加入が要件となります。
売主が個人の場合と判断が異なるので注意したいところです。

宅建業者以外が売り主となる場合（個人間売買）

宅建業者以外の個人が中古住宅を販売する場合は、瑕疵担保責任は義務ではなく、また個人の売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではありません。
このため、検査機関（建築士事務所など）が検査を実施し、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害に対する保証責任を負い、その保証責任に対する保険が個人間売買の既存住宅売買かし保険です。
検査機関はあらかじめ引渡し前に保険法人に申込み、申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。
引渡し後に瑕疵が見つかった場合、検査機関による瑕疵の補修等の費用が保険金として検査機関に支払われます。
検査機関が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合は買主に直接保険金が支払われます。

検査機関という聞きなれない表現ですが、リフォーム会社や工務店と置き換えて間違いではありません。瑕疵保険の検査は主に建物の劣化に関することで、何らかの劣化が指摘される可能性が高く、劣化を補修する工事業者と瑕疵保険の検査事業者を分けてしまうと手続きがややこしくなってしまうため（保険法人によっては加入できなくなる場合も）、中古住宅の取引時のリフォームと瑕疵保険はセットで同じ業者に依頼するのが良いでしょう。
瑕疵保険の検査機関として登録のある事業者とは、言い換えると建築士が在籍していて、建物を適切に評価できる事業者であるということなので、信頼できるリフォーム事業者選びの一つの指標となります。

個人間売買で引き渡し後にリフォームする場合

中古住宅なので瑕疵保険の検査を実施すると、高い確率で劣化事象などが指摘されます。指摘箇所を補修しなければ瑕疵保険に加入できないのですが、所有権移転前に買主依頼のリフォームを実施することはあまり一般的ではありません。
通常リフォームは引き渡し後に実施します。
これでは瑕疵保険に加入することができません。
この問題を解決するために設けられたのが「引き渡し後リフォーム特約」です。引き渡し後リフォーム特約を使えば無理をせずに瑕疵保険に加入することができます。

注意点は二つです。
一つ目は所有権移転までに保険申し込みを行わないといけないこと。引き渡し後に行うリフォームの内容もある程度決めないといけないので、リフォームが引き渡し後だからといってのんびり検討する時間があるわけではありません。
二つ目はリフォーム事業者＝検査会社ということです。既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、工事だけを別の業者に依頼することは現実的ではありません。つまり、瑕疵保険をかけることができるリフォーム業者を選ぶ必要があるのです。

インスペクション

naoki — Sat, 13 Jun 2020 05:56:32 +0000

安心安全な取引には

インスペクションが欠かせません！

ミラベルでは、中古住宅取得時のインスペクション（建物状況調査など）の実施を推奨しています。中古住宅を安心して購入するには欠かせないプロセスだからです。
ただ、実施すべき調査内容や実施のタイミングが、建物や取引の状況によって判断が異なるので、適切に運用できない不動産仲介会社が多いのも事実です。
ミラベルでは、中古住宅取引に精通したスタッフ（エージェント）が、適切なタイミングでのインスペクションをご提供いたします。

インスペクションとは？

インスペクションとは調査、検査、視察、査察などの意味を持つ用語で、不動産流通では建物検査のことを意味します。
平成30年4月に施行された改正宅建業法において、既存住宅状況調査について定義され、不動産流通時のインスペクション＝既存住宅状況調査と捉えられることが多いです。
中古住宅購入時に必要な代表的な検査は以下になります。実際の取引や希望する補助制度などにあわせて、必要な検査を手配することになります。

＜劣化調査＞

既存住宅状況調査や既存住宅売買瑕疵保険の現況検査は建物の劣化に関する調査となります。

＜耐震診断＞

建物の耐震性を評価するための調査です。木造戸建ての場合は耐震診断や耐震改修方法が普及しており、現実的な費用で実施できるのですが、木造以外の戸建ての場合は、専門に取り扱う建築士を探さなければならず、調査費用が高額になるケースもあります。また、マンションは構造性能は共用部の問題なので、区分所有者の一存で調査を行うことはできません。

＜フラット適合検査＞

フラット35を利用したい場合は、フラット適合証明技術者による検査を受けて、フラット適合証明書を発行してもらう必要があります。

＜その他＞

シロアリ検査や住宅設備の検査などもありますが、築年数など利用条件が異なりますので、気になる方はお問い合わせください。

中古住宅購入時に必要なインスペクション

木造住宅

戸建て住宅の場合は、物件の築年数が築20年以内なのか、築20年超なのかで判断が異なります。
築20年を超えると住宅ローン減税の築後年数要件に抵触し、そのままでは住宅ローン減税の対象とならないためです。
また、経年による劣化が懸念されるので、築20年以内であっても劣化調査の実施をお勧めします。

築20年以内

劣化調査（既存住宅売買瑕疵保険の現況検査）

築20年超

劣化調査
耐震診断※住宅ローン減税を利用するには耐震基準適合証明書が必要です。

非木造戸建ては調査の内容や依頼先が変わります。詳細はお問い合わせください。

マンション

マンションの場合は、物件の築年数が築25年以内なのか、築25年超なのかで判断が異なります。マンションの場合の築後年数要件は25年以内となります。従って、築25年超の物件の場合は、インスペクションを実施し、既存住宅売買瑕疵保険の加入を目指します。
昭和56年6月より前の物件を「旧耐震」と区分しますが、「旧耐震」のマンションは耐震改修工事が必要と判断されるケースが多く、マンションの耐震改修は建物全体で行うもので、区分所有者の一存で実施できるものではないので、住宅ローン減税など各種制度が利用できなくなる可能性が高いです。

築20年以内

劣化調査（既存住宅状況調査）

築20年超

劣化調査（既存住宅売買瑕疵保険の現況検査）

※ご注意※
旧耐震（1981年5月以前）のマンションは住宅ローン減税や既存住宅売買瑕疵保険など各種制度が利用できないケースがほとんどです。

建物の状況によって必要なインスペクションや手続きが異なります。

弊社ではお客様に必要なインスペクションを適切にご案内いたします。お気軽にご相談ください。

インスペクションのメリット

中古住宅は、新築時の品質や性能の違い、その後の維持管理や劣化状況によって、物件ごとの品質等に差があります。
中古住宅の購入に不安を感じる消費者が多いのですが、その不安を払拭するためには、建物の性能を明らかにするインスペクションが欠かせません。
インスペクションには性能を知るだけでなく、以下のようなメリットがあります。

売主の告知事項をより明確にする

平成30年4月より施行された改正宅建業法では、不動産流通時の情報開示の一環として既存住宅状況調査が定義されました。既存住宅状況調査の実施は任意なのですが、既存住宅状況調査を実施しないと、調査が実施されない物件を契約したことが明確になり、買主様にとってはあまり良い状況ではありません。
また、売主及び売主側の仲介会社が悪意を持って家屋の問題を隠したとしても、故意に隠ぺいしたことを証明するのは難しいのが実情です。
既存住宅状況調査を依頼すれば、第3者の建築士が建物の状況を確認し、問題点を明らかにします。もちろん調査は非破壊目視なので、完全に安全を保証されるわけではないのですが、何も情報がない状態での取引に比べたらリスクに大きな差があります。
物件の状態を可能な限り開示してもらう。これが失敗しない不動産取引の基本です。

改修費用の目安がわかる

中古住宅取引のトラブルの原因は、必要な改修工事を行わなかったことにあります。インスペクションを実施すれば、建物の問題点が明らかになり、必要な改修工事費用を算出することができるようになります。
中古住宅購入時には、改修費用を想定して予算を検討することが大切です。

既存住宅売買瑕疵保険への加入

既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体や雨水の浸入に対する、最長5年、最大1000万円の保険制度です。戸建て住宅の場合は、建物の維持管理は個人の責任なので、万が一に備えて既存住宅売買瑕疵保険への加入を推奨します。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、瑕疵保険法人に登録のある建築士による検査に合格する必要があり、万が一検査不適合の場合は、改修工事が必要となります。

各種住宅取得支援制度の要件

中古住宅購入時に利用できる助成制度や補助制度が用意されていますが、専門の建築士によるインスペクションの実施が要件となっている制度が増えています。
住宅取得支援制度を積極的に活用したい場合は、結果的に各制度の手続き時に実施しなければならなくなるので、インスペクションを行うことを前提にしておいた方がスムーズに取引できます。

リフォーム事業者を見定める

不動産購入時には物件・住宅ローン・保険など検討するべき事項がたくさんあります。中古住宅購入時はリフォームを実施することが多いのですが、リフォーム事業者選びも非常に重要なポイントになります。インスペクションのプロセスで、応対が丁寧かどうか、提示された費用が法外でないかなど、リフォーム事業者の善し悪しを判断することができます。 ※インスペクションができないリフォーム事業者はどんなに安くても選ばない方が良いですよ。

インスペクションはいつ実施すればよいのか？

インスペクションは任意の制度です。実施のタイミングは取引の状況によって変わるのですが、建物の状況でも推奨されるタイミングが変わります。
インスペクションのタイミングは大きく分けると4つあります。

1「買付申込」の前

物件を絞り込み、売主へ取引交渉を開始することを伝達するプロセスが買付申込です。通常は買付申込から価格交渉などを行います。
その物件を購入することが決まっているわけではないので、買付申込前のインスペクションは実現が難しい傾向にあります。

2「不動産売買契約」前

不動産売買契約はその物件を取引することが確定するプロセスです。住宅ローンの審査が否決された場合など一部例外はありますが、原則として不動産売買契約後の白紙撤回はできません。（違約金が生じます）
インスペクションは不動産売買契約前に行うのが望ましいです。（状態を確認した上で契約に望めます）ただ、他にその物件の購入を検討している人がいる場合など、不動産売買契約前にインスペクションが実施できない場合もあります。

3「所有権移転」前

住宅ローンが実行され、売主から買主へ所有権を移転し、不動産取引が終了します。このプロセスは「引渡し」とも呼ばれます。
諸事情から不動産売買契約前にインスペクションが実施できなかった場合は、不動産売買契約後速やかにインスペクションを実施します。
既存住宅売買瑕疵保険など、所有権移転までにインスペクションを実施しなければならない制度があるからです。

4「所有権移転」後

以前は検査やリフォームなどは所有権移転が終わってから行うことが業界の慣習でした。しかし、所有権移転後のインスペクションでは利用できなくなる制度などがありますので、所有権移転後のインスペクションは一般的な判断とは言えません。

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住宅ローンの種類ってたくさんあってわかりませんよね？

naoki — Mon, 24 Jun 2019 08:56:58 +0000

6月24日 2019

お金の話（住宅ローン・税金・金利・相続）

千代田区マンション情報館のブログへようこそ

お金・ローン・税金, 不動産取引ガイド, 住宅ローン審査住宅ローンの種類ってたくさんあってわかりませんよね？
住宅ローンの種類ってたくさんあってわかりませんよね？

住宅ローンを組む際に、どれを選べば良いか事前に調べておくと良いと思います。
住宅ローンには、住宅金融支援機構など公的金融機関が資金を融資する公的住宅ローンと、銀行などの民間金融機関が融資をする民間住宅ローンがあります。

以前は住宅ローンといえば住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）融資が主流でした。

しかし、この融資が原則廃止となってからは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している「フラット35」などの長期固定金利のものや、一定期間だけ固定金利が適用され、その期間終了後に固定金利と変動金利を選択できる選択型など、さまざまなタイプのローンが登場しています。

公的住宅ローンには、財形住宅融資や自治体融資などがあり、それぞれ特徴が異なるため、個別に金利の種類や返済期間物件の条件、申込資格などを確認する必要があります。また、勤務先によっては、社内融資や公務員共済などが利用できる場合もあります。

フラット35を利用する場合で、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性など優れた住宅を取得する場合には、金利がフラット35よりも優遇される「フラット35Ｓ」が利用できます。
フラット35Ｓを利用するためには、フラット35の技術基準に加えて、フラット35Ｓの技術基準にも適合していなければならず、ハードルは高いですが、利用できれば、フラット35よりも低金利となります。

このように、住宅ローンは借入先や商品の種類などによって、その内容が大きく異なります。また、同タイプのローンでも、キャンペーンや優遇金利などによっては、適用金利に大きな差が生じる場合もあります。さらには、借り入れ希望者の収入や年齢取得する住宅によっても借り入れ可能なローンが異なります。
住宅ローンの特徴をよく理解したうえで、最適なローンが組めるように出来ると良いでしょう。

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耐震基準適合証明書

住宅ローン減税と耐震基準適合証明書

「住宅ローン減税が使えない！」

不動産会社選びに失敗すると

大きな損になりますよ！

築年数が古いからと言ってあきらめないで！

住宅ローン減税が利用できる方法があります！

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税と築後年数要件

＜方法1＞ 所有権移転までに耐震基準適合証明書を取得する

＜方法2＞ 所有権移転後に耐震改修工事を実施する

＜方法3＞ 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

どの方法にするかは、不動産売買契約前に決定します

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険は大きく分けて3つ

宅建業者が売り主となる場合（宅建業者販売）

宅建業者以外が売り主となる場合（個人間売買）

個人間売買で引き渡し後にリフォームする場合

インスペクション

安心安全な取引には

インスペクションが欠かせません！

インスペクションとは？

＜劣化調査＞

＜耐震診断＞

＜フラット適合検査＞

＜その他＞

中古住宅購入時に必要なインスペクション

木造住宅

築20年以内

築20年超

非木造戸建ては調査の内容や依頼先が変わります。詳細はお問い合わせください。

マンション

築20年以内

築20年超

建物の状況によって必要なインスペクションや手続きが異なります。

弊社ではお客様に必要なインスペクションを適切にご案内いたします。お気軽にご相談ください。

インスペクションのメリット

売主の告知事項をより明確にする

改修費用の目安がわかる

既存住宅売買瑕疵保険への加入

各種住宅取得支援制度の要件

リフォーム事業者を見定める

インスペクションはいつ実施すればよいのか？

1「買付申込」の前

2「不動産売買契約」前

3「所有権移転」前

4「所有権移転」後

ご注意

パークハウス一番町2階

パークハウス一番町2階

2020年1月13日

AI（人工知能）評価

95 / 100

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レグノグランデ一番町タワー4階

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2020年1月21日

AI（人工知能）評価

97 / 100

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パークコートジオ永田町１０階

パークコートジオ永田町１０階

2020年1月13日

AI（人工知能）評価

94 / 100

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九段坂ハウス4階

九段坂ハウス2階

2020年1月11日

AI（人工知能）評価

＜方法1＞所有権移転までに耐震基準適合証明書を取得する

＜方法2＞所有権移転後に耐震改修工事を実施する

＜方法3＞既存住宅売買瑕疵保険に加入する